上海2021年最有潜力的楼盘？
上海唐镇的融创金融城将是上海2021年最有潜力的楼盘。
上海2021年最有潜力的楼盘？
上海唐镇的融创金融城将是上海2021年最有潜力的楼盘。
融创小镇项目怎么样？
可以促进农民增收，发展了当地的经济，为上一级的城市增加色彩，生活也添加了方便
上海唐镇未来潜力如何? 融创唐镇项目赚钱不
先说结论，唐镇许多规划还没落地，未来潜力在浦东的住宅社区中一定属于相对大的，开发了二十年尚未触及到核心区（指唐镇2号线两个地铁站附近，后面会展开讨论），当地政府操盘节奏不错。简言之毕竟近中环、又是浦东腹地交通便利、核心区还有成片可开发的空地、有上海最高能级的2号线，被三大上海市级城市副中心紧紧包围，国家科学中心周围首选的住宅社区（因为张江这个上海绝版堪称最像深圳的地块有几大辐射区，唐镇靠差异化竞争取胜，通过对张江男购房倾向实地调研得出的结论是唐镇＞御桥＞北蔡＞周浦＞川沙，这个可能其他团队调研答案不同，各因素权衡的比重不一样），未来没短板、均衡，界面好，如果这个板块一定要找一个参照物的话，个人觉得更像浦西的古美，大概率因为有后发优势加产业优势从而超过前者。
百度地图可见唐镇位于浦东新区正中心，紧挨外环线，此片区外环中环线极其靠近，是全上海外环外距离中环最最近的居住区域，首先大致看下唐镇新市镇的版图（王港、卡园、金桥南区不在本次讨论的唐镇范围内）
因为工作在陆家嘴，依靠二号线，最后选择唐镇，之前也推荐了我的客户在这里淘了二手，虽然有些地方明牌了，但是尤其是400-550万价位段的房子的潜力我觉得会更大。唐镇批量新房上市对于二手单价10w以上的高总价三兄弟是利空，对相对低总价的位置好居住舒适的老次新和动迁是利好，一些老城拆迁持币的年龄大的客户更倾向全款买，这个总价段比较接近。如果是我会考虑2号线地铁站附近的地铁次新房（房龄15年以内）齐爱佳苑、绿波城以及齐友佳苑（齐友在当中距离地铁更远且户型差，但是紧挨融创大社区，共享的大社区配套有一定想象力）；新房的话会优先倾向考虑未来上市的浦发创新中路TOD项目，不过现在稍微好点的新房基本与积分低的普通上海人无缘，同时新房五年限售，比如21年4月19公布的仁恒金桥世纪（实际位置在曹路，该项目虽有金鼎天地规划但地缘仍不如唐镇核心区）最低摇号入围分是75.6分，相当于如果你是单身的无房户，有上海户口，需要交17年不间断社保才能入围，40多岁单身，果真是鼓励刚需，最终二手房客户会呈现年轻化趋势，毕竟年轻人买房积分新政里积分没优势，能买到的新房不是偏就是坑，不如买价格合适诚心出售的二手，如果盲目慢慢摇号赌运气，会承担很多时间成本机会成本。
同时在中远期学区均衡化的趋势下，唐镇板块内部的房子未来重要性排序可能是基础设施超过学区。唐镇大部分小区远离地铁，在近郊对地铁依赖相对更大，但黄金2号线辐射范围很有限，所以齐爱、绿波城这两个正儿八经的地铁房更能保值增值。虽然经过唐镇新市镇远期也有其他地铁规划（比如13号线东延伸、连接临港滴水湖和曹路的曹奉线、北蔡为起点沿着高科路通到合庆的地铁线等），但毕竟远期站点有变数，如果不长持落地有的等，普通人等不起，这里不考虑防止掉坑里，这个道理同样适用于上海炒作远期规划的其他地方。
（下图为唐镇坐地铁去目的地的通勤时间，人民广场南京路步行街27分钟、陆家嘴24分钟、张江核心区7分钟）
二手房中以最看好的靠唐镇和创新中路地铁站都很近（唐镇新市镇未来二大核心之间）的绿波城举例。这个小区好像早期上海市政府管理，当时零几年世博会动迁的，商品房被市政府买来给世博片区拆迁户，之后里面有一部分小高层现改成张江科学城的唐城人才公寓，较多张江工作的外国人住在这里，有点国际氛围哈哈，实地看质量环境相对可以，均价在唐镇新市镇核心区板块内相对不高。社区底商丰富，生活便利，而不远处高溢价的三兄弟各种生活配套非常少，绿波城有一定烟火气的同时附近也有已成型的大型商业以及创新中路待开发的超级TOD商业综合体。按照房龄来说，不远的04年建成的鑫唐家苑在小区整改后外立面、环境明显提升，像崭新的六层小洋房，由于房龄原因绿波城大概率应该是唐镇新市镇里五年内外立面等整改的下一个对象， 本来小区环境就不错，到时候楼体界面观感的提升可能又会带来一些溢价。同时户型图链家可以看到，推荐当中的86.7平的二室二厅，方正且南北通透，得房率88%~89%，若充分利用空间改成三房后仍有较大餐厅，不介意爬楼（小区上次带客户去看有正在楼道贴征集电梯加装意见的通知，但这个一定不是这一两年所有就能立马加装的，不建议因此去博弈高楼层）的话可以考虑带阁楼的，总价上多付一点溢价就可以改造成四房甚至五房，在这种刚需地块对空间功能性的要求也是刚性的，相信居住舒适、空间可塑性强的好出手。不过如果现在买房是为了急着小孩上好学校的话，不太建议，同样预算还是买上海二梯队以上的面积更小的学区房为宜。
补充说下唐镇是老浦东（并南汇之前）地理位置几何中心，上海最高能级的2号线（19年之后已经全线贯通）拉近去浦东核心产业区以及浦西黄金地段的距离，行政上管辖部分带有金色中环规划的张江集电港产业区，地理紧挨着张江总部经济园和集成电路产业园，靠近集中拥有关系国运的产业芯片、集成电路、创新药产业的张江高科以及做5G、进出口加工等的金桥南区，加上唐镇本身也有卡园这种高收入的金融信息产业，南边唐黄路直走就很快到达迪士尼这种发展大文旅国际度假的产业，中远期的上海东站枢纽成型后也会带来利好。同时张江新土地租赁用途居多，未来也不会有什么住宅用地，狼多肉少，作为张江最近的居住定位片区、后花园，唐镇必然会不断承接高收入人群购买力。在人口新增上浦东新区发展最为抢眼，为外地流入上海第一大户。落户政策（尤其以张江）上对人才非常大气。根据2020年公安局户籍相关数据，张江、唐镇、南汇新增户籍人口排名全区前三。浦东未来重点最主要看张江科学城和临港新片区，居转户年限缩短是个新人口导入信号，唐镇明确被官宣定义为国际一流的产城融合示范镇，同时官方首次承认国际居住区属性，等于为浦东最大的国际居住社区，之前一直是自媒体在yy的第四代国际居住社区，往深了看现在相当于引导张江工作人员从配套居住地的角度上优先考虑这里。
高素质的家长的后代想必下限比较高，三兄弟公办初中已确定为建平，绿波城南边规划一所公办九年一贯学校2022年3月公示，北边中远期又新增一所九年一贯公办（紧挨唐镇地铁站的商品房用地边上，此地价格预计不菲，后面展开讨论），结合浦东21年新开四所公办皆为名校（进才森兰、建平唐镇、建平临港、上师大附属临港）的情况，可见下限较高，至少不是菜小，单价摆在那赌输也没损失，碰到运气是最好，可能会搏到名校分校的头衔，如果孩子即将要入学不建议赌。总之，有一个因果关系我结合上海的发展史还是坚信的，未来像唐镇新市镇核心区等板块优质的城市界面、配套、产业会带来优质的生源，也将为学区注入力量。绿波城东边同样挨着的二号线创新中路地铁站根据浦东新区控规，是未来唐镇的文化体育医疗商业中心，呼唤已久的紧挨创新中路地铁站的上交大附属的三甲医院已确定，周边基本拆完，成片开发弥补现有唐镇板块医疗教育短板，上升确定性高，广兰路中期21号线也拉近唐镇跟金桥副中心和迪士尼距离，渐渐落地曾经爆炒时候的所谓东郊国宾区的预期。同时绿波城附近存在融创的一百万平方米未开发土地（参考北蔡大华锦绣），开发商的决策可能比普通人更周到，融创集团今年重点攻克浦东这个项目，借势新品牌，搞大社区，北边的地华侨城刚以上限价拿下唐镇地王，这块地离二号线贼远，自持15%的情况下还能楼板价4万五，推算下真实楼板价，你们懂的。。。几大开发商联合赋能必会提升板块价值。同时龙东大道外环段去年年底通车，大幅缩短驾驶到内环时间，到内环世纪公园附近只要十分钟以内，更重要的是居住环境好，不像同档位的御桥康桥周浦有大片污染和工业区，在居住成熟和规划潜力中间保持了适度平衡，总体看跑赢上海大市问题不大，值得期待。未来上海房价高地是由新上海人（尤其是国家科学中心的高薪人员等）决定的，环线逻辑在此可以忘掉，浦东新区这个中国社会主义现代化建设引领区始终讲的是板块逻辑。
ps:最后看下2021年3月18日浦东新区政府出台的总规内容，清晰可见，重仓二号线唐镇两个地铁站中间不会错，享受双核的利好驱动的配套升级，截取部分：
下面第一张图表明，绿波城小区除了享受创新中路地铁站那侧的利好（这一侧利好因最近融创浦东巨型项目未来金融城即将开盘所以自媒体不停宣传，就不作补充），靠近唐镇地铁站那侧的利好也比较明显，但是因为没拆完没土拍自媒体现在不太会说，仅供参考，见控规图（黄点住宅，红点商业，绿波城北侧紧挨的九年一贯制公办，二个幼儿园，红点商业占比较大保证紧挨住宅的稀缺性），围绕教堂的这种特色调性的开放式商业，北边紧挨着的可能是唐镇未来最贵的土拍住宅用地，推测建成后的商品房公办九年一贯学校应该下限较高。后面几张图为唐镇新市镇板块的几个关键图
